Frecuentemente nuestros clientes adquieren o rentan un local con un sótano incluido.
Pueden considerar esto una ventaja añadida ya que se suele presentar como una superficie "extra" con apenas o sin incremento de precio.
A continuación explicamos como dicho "extra" puede convertirse en un gran problema para el cliente al considerarlo como parte del local a la hora de pedir su licencia.
Hay que tener en cuenta que muchos locales en el Centro Urbano de cualquier ciudad se encuentran en edificios construidos con anterioridad a la publicación del Código Técnico de la Edificación. Si se pide una nueva licencia nos podemos encontrar con que el sotano no cumple con dicha normativa, pudiendonos denegar la licencia a expensas de que el cliente se vea en la situación de realizar costosas reformas o incluso no poder ejercer la actividad deseada.
Pongamos dos ejemplos de casos en los que se adquiere un local de estas características :
1- Un cliente adquiere un local con sótano. La superficie del local es de 70 m² útiles en planta baja y otros 50 m² en sótano. Pretende abrir un Centro de Estética o Peluquería en el local y en el sótano colocar cabinas de estética. En el sótano se encuentra el aseo. La escalera tiene una anchura de 80 cm.
Este es un caso que nos encontramos muy frecuentemente.
Lo primero a recalcar es que, para este tipo de actividad, nos exigen un aseo adaptado en planta baja (planta a calle) por lo que el aseo en sótano no cumpliría con este requisito.
Por otro lado, la escalera para uso público debe tener un minimo de 90 cm.
En este caso, al estar el ancho de la escalera entre 80 y 90 cm., el sótano se convertiría en "uso restringido" por lo que solo nos serviría para almacén y aseo para empleados.
En conclusíon: el cliente, que en principio pensaba que podría utilizar el sótano como una prolongación de su atención al cliente de planta baja, se encuentra con que debe realizar obra no prevista al principio (creación del baño adaptado en planta baja) y que el sótano no puede ser público debido a que su escalera no cumple.
2- Un cliente adquiere un local con 40 m² en planta baja y otros 40 m² en sótano.
Pretende poner un comercio tipo "floristería". La exposición y venta al público será en planta baja (planta a calle) y el sótano solo quiere utlizarlo de almacén y el aseo que se encuentra en este que sea solo para empleados. La escalera tiene 70 cm de ancho y en el inicio del tramo en sótano tiene una altura libre de 2 metros.
Este es un caso muy especial en el que hay que tener en cuenta varios aspectos.
En principio no tenemos ningún problema por la situación del aseo en sótano, ya que para este tipo de actividad solo se nos requiere aseo para empleados.
Los problemas aparecen con la escalera. No cumple ni para uso público ni para uso restringido.
En este hemos acudido frecuentemente al DA_SUA2 (Adecuacion efectiva de las condiciones de accesibilidad en edificios existentes) en donde se proponen soluciones como la señalización e iluminación de zonas conflictivas pero, al final, depende del técnico municipal que revisa el expediente y considere suficientes dichas medidas.
En caso de que no los considere suficientes, el cliente se puede ver en la situación de tener que modificar la estructura de la escalera con lo que ello conlleva en cuanto gastos de obra y proyecto o al final tener que condenar el uso del sótano, quedándose solo con la planta de acceso a calle.
Por todo esto, recomendamos siempre que acuda a un técnico antes de adquirir cualquier local para poder ver la viabilidad de la actividad que pretenda ejercer en este.
Nicolás Morales
Arquitecto.